Что учесть при оформлении документов, чтобы не пришлось снижать цену и искать покупателя годами.
Наследственные квартиры обычно продаются дольше. Люди боятся их покупать из-за того, что могут появиться родственники и потребовать квартиру или деньги за нее.
В этой статье вы узнаете, как обезопасить сделку и сделать так, чтобы у покупателя отпали все сомнения в покупке. Мы подробно расскажем, какие документы подготовить, кто поможет продать квартиру быстрее и как выбрать время для продажи квартиры, чтобы не потерять деньги на налогах.
КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ: ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ
Наследственную квартиру можно продать так же быстро и без снижения цены, как и любую другую, если позаботиться о подготовке документов заранее. Как? Читайте ниже:
1. Определите риски для покупателя.
Риски зависят от способа принятия наследства: по закону или по завещанию.
НАСЛЕДСТВО ПО ЗАКОНУ
В наследство вступают родственники по закону в порядке установленной очередности:
1 — дети, супруг/га, родители, внуки.
2 — братья и сестры, дедушки и бабушки, племянники и племянницы.
3 — дяди и тети, двоюродные братья и сестры.
Оформить вступление в права наследования можно двумя способами: через суд или через нотариуса.
Через суд — если наследодатель на момент смерти не был зарегистрирован в квартире, у него была прописка в другом месте. В этом случае придется доказать, что вы проживали вместе на одной площади и вступать в наследство.
Для продажи вам необходимо постановление суда, вступившее в законную силу.
В этом случае риски для будущего покупателя квартиры минимальны, ведь суд уже рассмотрел наследственное дело и вынес решение.
Через нотариуса — нотариус открывает наследное дело, дополняет его и выдает свидетельство о праве на наследство по закону. Этот документ будет основным документом, подтверждающим права собственности на квартиру, при продаже.
В этом случае риски для покупателя уже выше. Срок давности для наследственных дел 3 года. В течение этого времени законные наследники, не вступившие в права, могут оспорить сделку купли-продажи наследственной квартиры.
НАСЛЕДСТВО ПО ЗАВЕЩАНИЮ
Наследственные квартиры, полученные по завещанию, всегда вызывают наибольшее количество вопросов при продаже. Почему? Завещание всегда может быть оспорено.
Например, родственник хочет получить квартиру по праву наследования и вступить в права собственности. Он может оспорить завещание, ссылаясь на то, что человек был невменяемым на момент подписания завещания. Срок давности по таким делам 15 лет, а значит покупателю может грозить риск расторжения сделки.
В этом случае риски для покупателя самые высокие.
2. Соберите документы
Чтобы продать наследственную квартиру, необходимо подойти к подготовке комплекта документов особенно внимательно. От этого будет зависеть скорость и цена продажи.
СПИСОК НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ПРОДАЖИ НАСЛЕДСТВЕННОЙ КВАРТИРЫ:
- паспорт и СНИЛС продавца
- свидетельство о праве на наследство (вместо купли-продажи)
- регистрация права собственности в Росреестре
- свидетельство о смерти наследодателя или решение суда о признании гражданина умершим
- документы, подтверждающие наличие родства с наследодателем, если наследование происходит по закону – свидетельство о рождении или браке, справки из ЗАГСа и др.
- завещание, если оно есть
- письменный отказ от наследства других претендентов
- техпаспорт помещения
- кадастровый паспорт
- выписка из ЕГРН
- справки об отсутствии задолженности по квартире
- cправка по форме № 9 (выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах)
- справка с последнего места жительства наследодателя по форме № 9 или домовая книга
- разрешение опеки в случае, если в сделке задействованы несовершеннолетние.
Если каких-то документов не хватает, займитесь их оформлением заранее, до начала продажи.
3. Сделайте будущую сделку максимально прозрачной для продавца
Основным риском покупки наследственной квартиры является отсутствие возможности проверить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на имущество.
Чтобы избежать лишних проблем при продаже недвижимости, подготовьте все документы так, чтобы история квартиры была понятна будущему покупателю: сколько людей прописано, кто был прописан ранее, есть ли еще претенденты на недвижимость, есть ли обременения.
Если квартира находится под залогом или куплена в ипотеку, для вступления в собственность нужно получить разрешение залогодержателя или погасить ипотечный кредит.
Все прописанные в квартире лица, не являющиеся собственниками по документам, имеют право жить в квартире и участвовать в сделке. Поэтому важно до сделки их выписать. В противном случае их придется выписывать через суд.
4. Дайте гарантию безопасности
После того, как вы осознали возможные риски для покупателя, собрали все необходимые документы, разобрались в истории квартиры и дополнительных обременениях, подумайте какие дополнительные гарантии вы можете предоставить покупателю, чтобы снять его опасения.
По опыту проведения сделок с наследственными квартирами в АН «Династия 24» мы рекомендуем:
- подготовьте для покупателя нотариально заверенную справку о том, что вы гарантируете покрытие любых затрат, которые могут возникнуть у покупателя в случае возникновения претензий со стороны других наследников,
- страхование титула от утраты имущества. Это дополнительная защита от утраты права собственности на недвижимость. Страховой полис позволяет собственнику получить компенсацию понесенных финансовых потерь из-за признания судом договора купли-продажи недействительным,
- готовьте комплект документов и проводите сделку через агентство недвижимости, имеющее статус федерального. Это позволит в дальнейшем применять к участникам сделки термины «добросовестный покупатель» и «добросовестный продавец», что повышает гарантии безопасности сделки купли-продажи, в том числе при рассмотрении в суде. Кроме того, федеральные агентства страхуют свою ответственность по сделкам, которые проводят для клиентов.
Федеральное Агентство Недвижимости «Династия 24» застраховало свою ответственность на 32 миллиона рублей, это позволит клиентам быть уверенными в надежности своих сделок.
В КАКИХ СЛУЧАЯХ ПЛАТЯТ ИЛИ НЕ ПЛАТЯТ НАЛОГИ
Узнайте заранее о нюансах налогообложения при продаже наследственной квартиры, чтобы избежать необязательных затрат и спланируйте сделку.
Подробнее ниже:
НУЖНО ЛИ ПЛАТИТЬ НАЛОГ С ПРОДАЖИ?
Декларировать унаследованную квартиру и платить за нее налог не нужно, но при продаже недвижимости физические лица получают доход, с которого обязаны заплатить налог 13 %.
Если имущество находится в собственности больше 3 лет, то налог с продажи платить не нужно, если меньше 3 лет — то гражданам РФ придется заплатить 13 % от суммы, превышающей 1 миллион рублей, для жителей других стран ставка составляет 30 %.
Пример: вы унаследовали квартиру в 2017 году и хотите продать ее в 2021 году, сумма продажи не будет облагаться налогом.
В КАКИХ СЛУЧАЯХ ПЛАТЯТ НАЛОГ
Вариант 1: квартира приватизирована на семью: папа, мама и совершеннолетние дети. У каждого члена семьи по 1/4 квартиры. После смерти родителей дети вступают в наследство. У них уже есть доли и теперь они вступили в родительские доли по наследству — это называется приобщение долей.
По закону, если происходит приобщение долей, то налоги с продажи квартиры раньше трех лет платить не надо.
Вариант 2: у детей не было долей квартиры и они только вступили в наследство родительской недвижимости.
В этом случае они не будут платить налоги при продаже квартиры через три года. Если они решат продать квартиру раньше трех лет, то придется заплатить налог.
Вариант 3: никто не вступил в наследство. В этом случае приходится вступать в наследство через нотариуса или через суд.
Налоги в размере 13 % от стоимости имущества придется платить только при продаже квартиры раньше 3 лет владения.
Вариант 4: в наследство вступает не кровный родственник, ему придется заплатить налог за вступление в наследство в размере 0,3 % от стоимости наследуемого имущества, но не больше 100 тысяч рублей.
Он платит налог дважды: за вступление в наследство и с продажи квартиры. Чтобы у него не было налога с продажи, ему нужно владеть квартирой 5 лет.
НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ
При продаже квартиры наследник может получить налоговый вычет — 1 миллион рублей. При условии, что он не продавал в этом году какую-либо недвижимость.
Налоговый вычет дается на 1 год, то есть каждый год он может составлять не более одного миллиона. Если в течении года наследник продает одну квартиру, вторую, третью, то со всех трех квартир он получит налоговый вычет не более одного миллиона.
Чтобы не потерять деньги на продаже недвижимости, продавайте ее не раньше 3 лет владения.
Мы рассказали только о нескольких ситуациях налогообложения при продаже наследственных квартир, в жизни все немного сложнее. Если вы не знаете, что делать с наследственной квартирой, обратитесь в Федеральное Агентство Недвижимости «Династия 24».
Наши специалисты проконсультируют и расскажут, какие документы оформить, окажут помощь во всех юридических вопросах и помогут продать квартиру быстрее. Приходите за консультацией до начала продажи, чтобы не платить лишних налогов. Заказать обратный звонок.
Если у вас остались вопросы, позвоните нам: +7 (3852) 590-570 или в WhatsApp +7 (9050) 843 045.
Подписывайтесь на наш аккаунт в Instagram @dynasty24barnaul. В нем мы публикуем объявления наших клиентов, отзывы о нас и полезную информацию о недвижимости.
